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住まいづくりをされている方からの素朴な疑問。

こんなコト今更聞けない~と言うような質問。

代わって【みえスマ】がプロの方に質問します!

間取りのこと、お金のこと、、、、何でもかまいません。

気になっていることがあれば

コチラからメールしてください。


【相談メール】

   2,3年後に家を建てたいと思っているのですが、
 住宅ローン等のことで質問です。
 チラシなどを見ていると「頭金なしで建てられます!」

 と 出ていますが、本当なのでしょうか?
 あった方がよければ、頭金はいくらぐらい貯めればいいですか?
 それは何の費用に充てるといいのでしょうか?
 雑誌等には色々書かれていますが、
 プロ会員の皆さんのご意見をお聞かせください。

【プロの方からの回答】

本当です。
ご主人や奥様の所得にもよりますが、年収で400万円ぐらいで、勤続年数も長ければフルローンで3000万円ぐらいは借りられます。

これはフラット35などのシミュレーションなどやってみたらいかがでしょうか?
http://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

が・・・

土地は無しなのか有りなのか?
希望する場所はどこなのか?
現在のお住まいの形態は?
たとえば賃貸でおいくらの家賃なのか?
年収や勤続年数は?

そもそも建てたいと思っている方の条件によることなでなんとも言い難いこと多
しです!

> あった方がよければ、頭金はいくらぐらい貯めればいいですか?

できればたくさん!
といいたいところですが、諸費用分(不動産取得税、登記代、火災保険料、引越
し代など)の200万円ぐらい以上あると何かと余裕があるのかもしれません。

でもこれも現在のお住まいの形態によります・・・
頭金分200万円を貯めようと3年間頑張るとして、200÷36ヶ月=5.5万円の貯金(余裕資金?)が必要となります。

それでやっと頭金200万円ができますね!

でもよく考えてみてください。

もしも現在、アパートにお住まいで
家賃や駐車場代などの住居費用が毎月8万円だとしたら・・・

その間に払った家賃はいくらなのでしょうか?

36ヶ月×8万円=288万円
家賃って結構馬鹿になりません!

そもそも5.5万円の貯蓄ができるのか?という問題もありますよね!

あとは金利の変化と消費税の動向かな?
「今の金利は底なんでこれから上がります!だから早く!」
は、どうだかわかりませんよ!

ここ10数年間の変動金利は2.4%前後をうろうろしています。
「金利が上がりそうなので、早く建てた方がいい!」なんてせかされたら、そういうことを言う営業マンはきっと「いい」営業マンだと思いますので、「何を根拠に上がるんでしょうか?」と切り返してやってみてね!

たぶん今後の日本経済の未来が解る「いい」答えが聞けますよ!
できれば私も聞いてみたい!

すいません少し脱線ですね!
で、本題に戻ります。

> それは何の費用に充てるといいのでしょうか?

たいていのローンは土地+建物の額のみで、上記の諸費用はローンが組めません。
頭金は諸費用にあてると考えていただいてOKです。

地鎮祭や上棟式や引越し時のご近所挨拶などの費用も含みます。
10~20万ぐらいかなぁ?

> 雑誌等には色々書かれていますが、

住宅雑誌(ゴシップ的な週刊誌は別)は信用してもいいですが、チラシは細かい字のところをよく見てくださいね!

返済金額の計算の根拠となる金利がたいていはかなり低いもの(たとえば変動金利の1.1%とか)で計算してあったり。

「諸費用分は含みません」とか・・・

> プロ会員の皆さんのご意見をお聞かせください。

私は金融のプロではないのでこんな感じいいでどうでしょうか?
少し込み入った話になるので、みえスマ会員のFPさんなんかに直接ご相談されるのが妥当なのかもと思います。

でも私的には
思い立った時が建て時なのかと・・・

自己資金ですが、最低でも住宅ローンの対象外と

いわれている部分は、用意した方が良いでしょうね。

いわゆる諸経費という部分の費用です。

登記費用や融資諸経費、火災保険などのことです。

カーテン代や家具家電代なども含みます。

また、総額の2割~3割と表現する場合も有ります。

ただし、自己資金の使い方にも注意が必要です。

土地を自己資金で先に購入すると、自己資金比率の

優遇が受けられなくなる場合があります。

労金などの住宅ローンでは、自己資金20%以上の場合

優遇金利0.2%が受けられますが、融資を申しこんだ後に

土地を自己資金で購入すれば受けられた優遇が

受けられなくなる場合が有るのです。

また、自己資金をいくら用意するかよりも

重要なことがあります。

『総費用をいかに節約するか?』です。

・土地を人よりも安く買うには?

・よい建物を安く建てるには?

・火災保険などの諸経費を抑えるには?

総費用をお値打ちに抑えるということは、

その分の自己資金を用意したのと同じ効果があります。

詳しくは、控えますが。

「頭金なし」と「自己資金なし」とは大きく違うことを認識してください。

「頭金なし」というのは「諸費用」はあるという事です。

「自己資金なし」はまったく0円ですよという事です。

「頭金なしで建てれます!」は「諸費用」はある前提です。

※諸費用とは、住宅ローンを借りれする時の費用・登記費用

       水道分担金・保険など・・・

銀行からの借り入れの金額によって、諸費用は大きく異なります。

「頭金」は雑誌等では総工事費の2割ぐらいが目安となっていますが、

住宅メーカーで建てるのか、地元の工務店で建てるのかで違います。

弊社のような工務店は、「頭金」を頂いたら、ほとんどがその家で

使用する、木材の買い付けに使用させてもらいます。

そのほかは、土地に開発申請が必要ならその費用や、地盤調査費など、

着工前に必要な費用に使用させてもらいます。

今回の質問もきっと正解というのはなく,個人(クライアント様)の考え方のウェイトが大きくなるかと思います。

 回答としては,頭金無しで建てることができる方もいらっしゃるかと思います。

それは借入希望額や,その方の年収からすぐ分かる事です。

しかし,当社のお客様に全額融資は勧めていません。

但し,現在ならば金利状況や税制・現在の補助金等々詳しく調べ上げた上で状況判断をされたというのであれば,『では,良いかもしれませんね』と申す事もあるかもしれません。

僕が全額融資お勧めしないのは,今回のまさに質問にあるように,広告に書いてあるからとか,借りれるからという雰囲気で,

住宅のような一生と言っても過言でもないモノ・事に望んでしまう事です。

何せ超長期の融資を受けて頂く事が多いですし,いったんお建て頂いたら当方も腰を据えて施主様と一生のお付き合いと思っていますので,

あとで伺ったら無理して融資を受けたがゆえに返済が滞り,家を手放さなければならないといった状況は,建設業者には関係ないと言われるかもしれませんが,

当方としても相当落ち込む話ですので。

また,あまりにも社会状況が不安定ですし。

哲学の問題とも言えますが,家の建築に望む前にじっくり考えて頂きたいと思います。

 『失敗したわ!』では済まない高額になりますし。

また,頭金がいくらあったら良いのか?という問題も,そのクライアント様が『土地から購入か?』『家の規模は?』『何人家族か?』『拘るポイントは?』等々で必要なお金が変わってくるので一概でないと思います。

融資に関しましては,事前に信頼できるFPさん等に相談されるのも良いかと思います。

あと,税金や登記関係等々融資に馴染みにくかったり,融資だと融資条件が不利になることもありえますので,慎重に考えて頂くのが良いかと思います。

可能かどうか。確かに可能です。

しかし・・・・?

銀行に支払う保証料が高くなると思います。
頭金0円は、土地つきの規格住宅、建売などにみられます。

土地から購入する場合には、内金に購入金額の1割程度が必要になります。
1000万円の土地なら100万円です。
銀行にお金を借りる前に必要なお金です。

建築会社によりますが、申込金が5万円必要、100万円必要とさまざまです。
キャンペーンの名目で事前に費用を支払う仕組みのところもあります。
これも銀行にお金を借りる前に必要なお金です。

 頭金は0円でも、銀行からお金を借りると住宅ローンの支払いが始まります。
月々の家賃に支払いと住宅ローンに支払いが重なります。
(現在の家賃7万円+住宅ローン7万円=14万円 家が建つまで4ヶ月間 )
銀行によっては、家が建つまで支払いを延ばしてくれる方法もありますが、
当然お金がかかります。

150万から200万程度あれば何とか・・・・・・・

余分に銀行にお支払いしていただく分は無くなります。

また引っ越してから細かい話になりますが、家の中の家具とか家電とか
以外にも町内会費とかケーブルテレビの契約その他もろもろ結構お金がかかることは
盛りだくさん。

最近、住宅メーカーや分譲会社さんのチラシで『頭金ナシから家が持てます』などの
キャッチコピーをよく目にします。
これは、建築価格または購入価格の100%まで住宅ローンを組むことができるからです。

しかし、マイホーム購入には登記費用・仲介手数料(土地から購入する場合など)や、

住宅ローン費用(保証料や融資手数料、印紙代など)で購入価格の7~10%は手持ち資金で
準備する必要があります。
※金融機関によっては、これら諸費用もローンを組める場合があります。

では、諸経費の実を準備して購入価格100%のローンを組んでマイホームを購入しても
良いのかというと、答えはNOです。

なぜなら、例えば3000万円の家に3000万円のローンを組んだとします。
家は建築(購入)して登記した瞬間に中古になってしまいますので、3000万円の
家が2500万円の価値に下がってしまいます。
つまり、2500万円の資産に対して3000万円の負債を抱えるということになり、

債務超過に陥ってしまうということになります。

ですので、マイホーム建築(購入)費用の20%+諸費用は自己資金(頭金)で
最低準備することをお薦めします。

それでは、準備した自己資金(頭金)はどこに充てるかですが、土地から購入する場合は、土地価格と建物建築価格のバランスで案分して支出すれば良いと思います。
例えば、土地価格1000万円・建物建築価格2000万円で、自己資金が600万円の場合、土地に充てる自己資金が200万円で、建物建築価格に充てる自己資金が400万円というようにイメージしていただければと思います。

また、住宅ローンはいくら借りられるかではなく、いくら返せるかでローンを組む必要があります。

そのためには、まずマイホーム購入を検討始めた段階でライフプランニング(家計設計・夢設計)を
されることをお勧めします。


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